再论安省海外买家税？如何才能退回？

自2017年4月21日安省政府颁布”海外买家税（NRST）”后，一部分当时为学签或工签的购房者已经开始申请退回15%的海外买家税，但是并不是所有购房者都能顺利拿回所缴纳的税项，究竟什么是海外买家税呢？想要退回需要符合什么条件？有什么注意事项？

什么是海外买家税？”海外买家税（NRST）”是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省”金马蹄“地区内购房而执行的额外投机税。海外买家税为购房总价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。”金马蹄“地区（Greater Golden Horseshoe）是指：西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）直到加美边境（如下图）。

谁需要缴纳NRST？

• 非加拿大公民或非永久居民;
• 外国公司；
• 外国人控股的公司；
• 外国公司控股的加拿大公司；
• 信托受托人是外国人；
• 信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民，但公司受益者是外国人

 谁可以豁免NRST？

• 配偶属于加拿大公民或永久居民、安省省提名人、难民，并与配偶一起购买物业的海外人士。
• 海外人士在购房时被安省省提名计划提名并通过，或被批准申请永久居民，且购买的房产必须作为购买人在加拿大的主要居住物业。
• 受加拿大难民保护法保护的难民。

 谁能拿到退税？1. 在购买物业4年内获得加拿大永久居民身份的海外人士自交房日起，购房者在4年内成为加拿大永久居民，则可以申请退回”海外买家税“。注意：财政部必须在购房者登陆后的90天内收到退税申请，所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。2. 在购买物业后至少2年内在安省认证的全日制大学学习的留学生购房者需持有有效的学签，在购房当日已经在学校注册，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就读的学校可以是University或者College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学校（这一点建议购房买家向校方求证）。注意：全职就读的最低要求，是上满整年课程的至少60%以上。3. 在购买物业后在安省合法全职工作持续至少1年购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起即全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。最后，申请退税时，买房者或与其配偶必须是房屋的唯一业主，拥有物业期间必须一直用于自住才可以享受退税，同时需要提供文件证据。退税时可退利息，利息的计算根据土地转让税退税利率。